住宅ローン返済に困ったら…競売にかかる前に任意売却は?

住宅ローン返済がきついと感じたことはありませんか?

特に昨今においてはコロナ渦による経済的な影響により、大変な思いをされている人は多いと思います。

もしも住宅ローン返済が滞った状態が続いてしまうと、最終的には住宅が銀行に差し押さえられて競売にかけられてしまいます。

住宅が競売にかけられると、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

この記事では住宅ローン返済に困ったときにとるべき行動について詳しくお話ししたいと思います。

 

住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローン返済が滞っても、直ちに差し押さえや競売が行われるわけではありません。

一般的には、滞納が発生したときから下記のような流れで銀行の債権が回収されることとなります。

  1. 催促状や督促状が届きます。(滞納から1~3ヶ月頃)
  2. 債務者の期限の利益が喪失します。(~6ヶ月頃)
  3. 保証会社による代位弁済が行われます。(6~8ヶ月頃)
  4. 抵当権に基づき住宅が差し押さえられます(8ヶ月前後~)
  5. 競売開始が決定されます。(差押えから1~2ヶ月)
  6. 競売情報が一般公開されます(差押えから2ヶ月以降)
  7. 入札が開始されます。
  8. 開札後、落札者が決定します。
  9. 裁判所より物件の明渡し命令が下されます。

滞納が発生したときから競売まで着々と手続きは進んでいきます。

競売にかけられると、住宅の所有者にとって非常にデメリットの大きい状況に陥ってしまうことになります。

 

競売にかけられることのデメリット

競売にかけられると、所有者にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。

 

落札価格が実勢価格よりも安くなる

競売においては実際の取引市場よりも低い金額で入札されることがほとんどで、一般的には実勢価格の5~6割の価格で落札されることが多いようです。

しかも競売には強制力があるので、売主が落札価格に納得していなくても強制的に物件が明け渡されることとなります。

 

競売後も債務が残る可能性が高い

競売における落札価格は住宅ローンの残債務に及ばないことも多く、競売後も引き続き残った借金を支払っていかなれければならないということもあります。

最悪なケースでは、競売後に自己破産せざるを得ない状況になる可能性もあります。

 

知人に知られてしまうおそれがある

競売情報は一般的に公示されるので、知人などに住宅ローン返済が滞っている状況が知られてしまうおそれもあります。

また、競売手続き中に執行官や不動産の評価人が現況調査を行ったり、入札期間中には希望者が住宅の状況を下見に来たりすることがあり、居住している人のプライバシーが害されるというデメリットもあります。

 

売主にとっては大変不利な状況になってしまうのが、「競売」です。

銀行側から物件が競売にかけられる前にとるべき行動として推奨したいのが「任意売却」になります。

任意売却には、どのようなメリットがあるのでしょうか。

 

任意売却のメリット

任意売却とは、競売の方法によらずに所有者の意思で不動産を売却することでローンの残債務を返済することを言います。

任意売却は売主と買主の自由意思に基づく売買契約であり、「実際の取引市場に近い金額で売却できる」という点が競売との根本的な違いです。

高く売れることで、債務の清算後に余剰資金が手元に残る可能性もあります。

 

ただし、一般的な売買契約とは違って任意売却はあくまで債権者(銀行)の債権を補填するための売却行為であるということを意識しなければなりません。

そのため、任意売却をする上では銀行側との手続きの調整が必要になります。

 

任意売却はいつまでにするべき?

任意売却は、不動産が落札されるまでに行わなければなりません。

落札者が決定してしまうと、それ以降は任意売却が一切できなくなります。

不動産の売買は通常、売買契約から代金清算・引渡しまで早くても1~2ヶ月前後の時間を要します。

また、任意売却の買受人が売買締結後のローン審査に通らなければ、契約が白紙撤回になる可能性もあります。

競売を回避するためには、余裕を持ったタイムスケジュールでスピーディに任意売却を行わなければならないのです。

 

スムーズに任意売却するために

任意売却の実務は、一般的な不動産売却とは違って専門的なノウハウが必要とされます。

スムーズに任意売却を完了させるためには、任意売却の取引を得意とした専門業者に依頼するということが最も重要なポイントです。

単に取り扱い資格という意味ではどの不動産会社でも任意売却案件を受け持つことは可能ですので、相談すれば引き受けてくれる会社は多いと思います。

しかし、任意売却の取引実績が少ない会社に任せてしまうと、任意売却が間に合わず結局競売にかかってしまうということになりかねません。

任意売却をお考えの際は、不動産会社のホームページなどを下調べし、「任意売却」に強い会社かという基準で選定するようにしましょう。

 

まとめ

家計の経済状況の悪化により住宅ローン返済が困難になってしまうリスクは誰にでもあります。

そのような状況になったときにどのような対策を打つかがとても大切です。

滞納が発生する前であれば、銀行側がリスケジュールに応じてくれることもあります。

住宅ローン返済が難しそうだと感じることがあれば、まずは遠慮なく相談してみるようにしましょう。

 

周辺には同じような状況に直面している人々が多いです。実際のケースを見て参考になれば幸いです。


任意売却の体験談:大阪市在住Aさんのケース

 

 

 

不動産の専​​門家

Ogawa.san

現役で不動産会社を経営しています。不動産の任意売却における長年のノウハウを持っています。住宅ローン滞納の悩みがある場合は悩まずにお問い合わせください!任意売却を重点に、ブログを運営しています。