任意売却と競売の違いやメリットについて

マンションや戸建てなどの住宅購入時に設定する住宅ローン。毎月滞りなく返済し続ける事が必要ですが、やむを得ない事情により返済が困難となってしまう場合があります。突然の解雇や、転職、大幅に給料が減ってしまったなど…そんな時に是非検討して頂きたいのが「任意売却」です。ここでは任意売却の意味や、メリット、競売との違いなどについて解説します。

 

任意売却とは

やむを得ない事情により、住宅ローンの返済が3~6ケ月にわたり滞ってしまうと、やがて当該不動産は競売にかけられてしまいます。そこで、競売にかけられてしまう前に、債権者である金融機関の承諾を得て、通常の不動産取引と同じように住宅の売却をすることを「任意売却」といいます。

 

任意売却を検討すべきなのはこんな時

  1. 経済的事情により、住宅ローンの返済がどうしても困難になってしまった場合
  2. 住宅の売却をしたいが、物件の現在の市場価格が購入時の価格を大幅に下回っており、売却したとしてもローン残高が残ってしまう場合
  3. 購入した不動産で賃貸経営をしているが、毎月の家賃収入が住宅ローンの返済額を下回っている場合

このような場合に任意売却を検討します。なお、任意売却を検討する場合は信頼できる専門会社などに相談してみましょう。

 

任意売却と通常の売却との違い

任意売却と同様に、住宅ローンが残っている場合であっても不動産を売却することは珍しくありません。ただし、通常の売却は、住宅ローンの返済が困難なために売却するわけではなく、転居等がその目的です。住宅ローンが残っているにも関わらず、通常の売却が可能となる条件は、

  1. 売却代金により住宅ローンを完済できる場合、つまり売却代金がローンの残債を上回る場合
  2. 売却代金よりもローンの残債は大きいが、手持ちのお金により完済が可能な場合

などです。この場合、売却と同時に住宅ローン残債の弁済も行うため、不動産登記の流れは、まず設定されている抵当権を抹消して、その後に所有権移転登記をすることになります。

一方任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンの完済が困難な場合に検討します。不動産を売却しても住宅ローン完済のめどがたたないため、債権者である金融機関の承諾が必要となります。承諾を得ることが出来れば、抵当権を抹消した後に売却することになります。

 

競売とは

住宅ローンを3~6か月にわたって滞納すると「期限の利益」を喪失し、不動産は競売にかけられてしまいます。債権者である金融機関は、ローンの残債を回収するため、設定された抵当権にもとづき競売の手続きを裁判所に申し立てます。そして、競売が開始されると、当該不動産は、所有者(債務者)の意思にかかわらず裁判所によって強制的に売却されることになります。競売の場合、一般市場での売却に比べ、約7割程度の価格で落札されるため、任意売却に比べ住宅ローンの残高も多く残ってしまうことになります。また、競売物件の情報が公開されるため、知り合いに知られてしまう可能性もあります。

※期限の利益とは、住宅ローンを毎月キチンと返済していれば、一括して弁済を求められることはない、ということです。

 

任意売却のメリット(競売との違い)

  1. 競売物件の場合、売却価格は市場価格に比べ7割程度になりますが、任意売却の場合は一般市場にて売却するため、競売に比べて高く売却することができます。
  2. 競売の場合、落札されて手続きが進むと強制的に退去を命じられるため、引っ越しの日などを自分で決めることができません。一方任意売却では住宅の明け渡し日(引っ越しの日)についても売買契約や買い主との話し合いにより決めることができます。
  3. 競売の場合は、基本的に売却金額はすべて住宅ローンの返済に充てられます。一方任意売却の場合、法的手続きではないため、債権者である金融機関との話し合いにより、売却金額の一部を引っ越し費用などに充当することも可能です。
  4. 競売・任意売却共に売却により住宅ローンの返済をしても、ローンの残債は残ります。ただし、競売の場合、一括での返済を求められるのに対し、任意売却の場合は債権者である金融機関との話し合いにより、毎月の返済額を無理のない額に設定することができます。一般的に任意売却後の残債の毎月の支払額は、5千円から3万円程度のようです。
  5. 任意売却の場合、不動産が売却された後も、買い主との話し合いにより、買い主が貸主となることで、買い主に毎月家賃を支払い、そのまま売却物件に住み続けることも可能です。このことを「リースバック」といい、引っ越しによる負担が減るなどのメリットがあります。

 

任意売却のまとめ

任意売却の方法やメリット、競売との違いについて解説しました。毎月の住宅ローンの返済がどうしても困難になってしまった場合は、是非検討してみてはいかがでしょうか。競売に比べメリットも多く、売却後も無理なく生活を送ることができるため、おすすめの方法だと言えるでしょう。

よろしければ、任意売却事例を参考ください

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不動産の専​​門家

Ogawa.san

現役で不動産会社を経営しています。不動産の任意売却における長年のノウハウを持っています。住宅ローン滞納の悩みがある場合は悩まずにお問い合わせください!任意売却を重点に、ブログを運営しています。