任意売却代表的なメリットとデメリット

返済できるという前提で設定した住宅ローンも、リストラや離婚など思いがけない事情で返済が困難になってしまうこともあるかもしれません。
滞納する可能性が高くなってしまった場合には、まず金融機関へ返済について相談をすることが必要です。
それでも返済の見通しが立たない場合は、競売にかけられる前に「任意売却」することをおすすめします。

今回は住宅ローンの返済が困難になってしまった場合の措置のひとつである「任意売却」について詳しく解説をしていきましょう。

任意売却とは

住宅ローンを滞納した場合には残念ですが、任意売却または競売により自宅を売却することになります。

ここでは、任意売却について解説をしていきましょう。

（1）住宅ローンが返済できない場合に売却する方法

任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、金融機関の合意を得て売却する方法です。
一般的に、抵当権が設定されている不動産を売却する際には、債権者へ借入金を全額返済して抵当権を解除してもらわなければなりません。
しかし、任意売却の場合は、売却しても全額返済できない見通しの場合でも、抵当権の解除を承諾してもらい売却することが可能です。
任意売却しても債務が残った場合は、債務者の生活状況を鑑みながら返済計画を立てていくことになります。

（2）任意売却には所有者・業者・金融機関の協力が必要

任意売却を成功させるためには、所有者だけでなく債権者である金融機関と不動産業者がそれぞれ協力しなければなりません。
特に、任意売却の経験が豊富な不動産業者を選ぶことが最重要といえるでしょう。

債権者や所有者が販売活動に協力をしない場合には、売却できずに競売にかかることになってしまいます。

競売とは

住宅ローンを滞納した場合に、債務を精算するもう一つの方法が競売による売却です。

任意売却より安い価格で売却されることが多いため、あまりおすすめはできません。

（1）担保不動産を強制的に売却するのが競売

不動産の競売とは、債権者の申立てにより裁判所が債務者の所有する不動産を差し押さえてこれを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続です。
期間入札という方法で売却に付され、その内容は公告により一般的に公開されます。
売主が価格を確定しないで不動産を売り出し、購入希望者がそれぞれに希望価格を申し出るオークション形式の販売方法です。

（2）任意売却より安くなる場合が多い

競売物件は売主が価格を決められないため、一般的な相場より安く販売される可能性が高いです。
裁判所が介入するため、自由な取引ができず強制的な手続きとなってしまいます。また、任意売却のように債務者が価格をつけることはできません。
そのため、残債が多く残ってしまうのがデメリットといえます。

任意売却の流れ

任意売却の流れは以下のようになります。

価格査定・ローン残高の確認
債権者に任意売却への同意を得る
売却活動開始
売買契約後に決済・引き渡し
債権者と残債について話し合う

任意売却をしても、たいていの場合、残債が残ることが多いようです。残債については自己破産でもしない限り、きちんと返済していかなければなりません。
残債の返済については債権者と債務者で、毎月の返済額を話し合います。
しかし、債権者側も債務者側の経済状況をある程度わかっているので、返済できないような金額は設定しないと言われています。

任意売却のメリットとデメリット

ここでは、任意売却をした場合のメリットとデメリットについて解説をしていきます。

（1）メリット

任意売却をした際の代表的なメリットは3つです。

所有者の経済事情が知られない
競売に比べて高く売却できる可能性が高い
引越し費用の一部を捻出してもらえることもある

任意売却は、不動産業者が一般的な販売方法で売り出すので、所有者の経済事情が人に知られることがありません。
また、競売より高めの金額で売却できることが多いです。
引越し費用の一部を売却代金の中から捻出してもらえる場合もあり、経済的に助かりますが売却先が見つかれば早めに引越しをすることになります。

（2）デメリット

任意売却をした際の代表的なデメリットは3つです。

信用情報機関に掲載される可能性がある
連帯保証人などの同意が必要
ローンの残債より安い売却金額になってしまうこともある

任意売却をする場合でも、住宅ローンを3ヵ月以上滞納した場合は信用情報機関に登録される可能性があるといえます。
信用情報機関に登録されてしまうと、金融機関からの借入がスムーズに通りません。なるべく滞納する前に、任意売却の手続きを取りましょう。
住宅ローンを借りる際に連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に任意売却に対する同意をしてもらわなければなりません。
連帯保証人に同意が得られない場合は任意売却はできないことに注意してください。
また、任意売却は市場価格に近い金額で交渉できるとはいえ、残債と市場価格が釣り合わないこともあり得ます。

まとめ

今回は、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合に選択できる方法である「任意売却」について詳しく解説をしていきました。
任意売却は競売と違い、ある程度、自分の希望する金額で販売することができます。
金融機関から通知が届いても放置をしたままでは信用がなくなり、強制的に競売手続きが進められてしまいます。
そうなる前に早めに金融機関に相談して、仲介業者へ任意売却を希望することを伝えましょう。

よろしければ、任意売却事例を参考ください。

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