任意売却の体験談: 不動産評価 が出ていないなら

尼崎市在住のFです。もしあなたが以下のいずれかに該当するなら、私の経験談はお役に立つはずです。

  • 住宅ローンの返済が滞っている
  • 住宅の売却価格では全額返済できず、住宅ローンの滞納が解消しない
  • 住宅ローンの滞納がかさんで、競売手続きに進んだ

裁判所の現地調査が終わっていても、不動産評価が出ていないならまだ間に合います。私のとった競売回避の方法について、詳しくご紹介します。諦める前にぜひご一読ください。

任意売却で競売回避する

任意売却とは、住宅ローンの滞納があるが、不動産の売却価格では全額返済できない場合の解決方法です。一般の不動産売却と同様に不動産購入者を見つけ、債権者に競売の取下げと抵当権の抹消に応じてもらえるよう交渉して解決させます。

すでに競売手続きが進んでいるから手遅れだ、と諦めてはいけません。競売手続きが始まって物件に対する裁判所の評価が確定するまでには、現地調査から1〜2か月を要します。

この間に不動産評価を算出し、債権者が競売取下げに応じる金額で物件の購入者を見つけられれば、任意売却で競売回避可能です。私もこの任意売却という方法で競売回避しました。

競売で被る3つのデメリット

任意売却するにあたっては、自分も積極的に物件購入者を探す努力をしなければなりません。だからと言って任意売却せず競売が進んだ場合、どのようなデメリットがあるでしょうか。実は社会的に非常に大きなリスクを被ります。

市場相場より大幅に安い価格で買い取られる

任意売却に失敗して競売で物件を売ることになれば、市場の相場の6〜7割といった破格の値段で買い取られます。住宅ローンの残債も多くなるでしょう。

しかし任意売却すれば、市場価格での売却が可能です。さらに、住宅ローンの残債を分割返済する交渉が可能です。私もこの方法で、住宅ローンを分割で返済しています。
この違いがあまりにも大きいのは、言うまでもありません。

破産する可能性が高い

競売後に残った住宅ローンの残債は、一括で返済しなければなりません。月々の住宅ローンの返済に窮して競売に進んだにもかかわらず、住宅ローンの残債を一括返済する資金を集めることなど到底不可能でしょう。残された道は破産しかない、といった事態に追い込まれます。

プライバシーを失う

競売になると、裁判所の職員が室内外に立ち入って調査します。この時点ではまだ物件に居住できますが、室内の様子を写した画像をはじめとする物件の詳細が競売物件としてインターネット上にも公表されるのは決して気持ちの良いものではありません。

こういった情報を目にして関心を抱いた不動産業者が現地調査のため近隣住民に聞き取りするケースや、任意売却を促す営業活動が始まることもあります。自分の経済状況までも拡散される状況が大変なストレスとなることは明白です。

任意売却と競売の違いやメリットについて

任意売却で競売回避を成功させるポイント3選

次に、任意売却で競売回避するために押さえておきたいポイント4つを詳しくみていきましょう。

債権者と合意が取れる売却金額で購入者を探す

任意売却で競売回避するためには、債権者が納得する販売価格で物件購入者を見つけることが必須です。住宅ローンの残債務だけでなく、税金、管理費なども考慮して売却価格を設定しなければなりません。また物件購入者が見つからなければ、競売回避できません。

債権者、物件購入者双方との落とし所を探しつつ、できるだけ住宅ローンの残債務を残さない金額設定や交渉します。

裁判所の不動産評価が確定するまでに物件購入者を決める

裁判所の評価が確定するのは、現地調査から1〜2か月後です。競売の結果が出るまでには半年ほどの時間を要します。任意売却なら通常の物件売却と同じ手順で販売できますが、現状引き渡しの中古物件です。

すぐに購入者が見つかるという確約はありません。物件の立地や売却金額などの条件によっては、購入希望者が現れにくい可能性もあるでしょう。速やかに任意売却に向けて行動を起こすことが重要です。

任意売却のノウハウを持っている専門会社に依頼する

ここまでみてきたように、任意売却は債権者との交渉をはじめとする多様な手続きを迅速に進めなければなりません。交渉のノウハウや任意売却の経験値をもった専門の不動産会社でないと、無益に時間だけが流れ競売回避に失敗する恐れがあります。

任意売却を成功させるには、パートナーとなる不動産会社は慎重に選びましょう。私が競売回避できたのは、親身に相談に乗ってくれる、任意売却の実績がある不動産業者に依頼したからだと言っても過言ではありません。

まとめ

競売による最悪な結末を回避する最後の一手。それが任意売却です。住宅ローンの返済に困ったからといって自暴自棄になってはいけません。生活を再建するためにも、任意売却という選択をぜひ検討して欲しいと、経験者の1人として思います。

不動産の専​​門家

Ogawa.san

現役で不動産会社を経営しています。不動産の任意売却における長年のノウハウを持っています。住宅ローン滞納の悩みがある場合は悩まずにお問い合わせください!任意売却を重点に、ブログを運営しています。